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 題 名 発行時期

短期賃貸借の廃止と不動産賃借人の保護

H16.7

Q 不動産の抵当権設定後の賃借人を保護するための、短期賃貸借制度(改正前民法395条)が廃止されたそうですね。

A その通りです。平成16年4月1日からの新しい賃貸借に適用されます。従前の賃貸借については更新を含めてこれまで通りです。

Q 今後は、ビルやマンションを借りて家賃を滞りなく払っていても、家主が銀行ローンを払えなくなって銀行から抵当権によって競売され、買受人がきまると、賃借人はすぐに出ていかなければならないのですか。

A すぐに出て行く必要はありません。買受人の買受けの時から6ヶ月を経過するまでは、引き渡さなくてもよいのです(民法395条)。

Q しかしそれでは、今までは短期賃貸借の期間(宅地は5年、建物は3年)の残存期間内は引き渡さなくてよかったのと比べると、大変不利です。

A そこで賃借人の立場を守るため民法387条が改正されました。まず賃借権自体の登記をし、かつそれ以前に登記されている全抵当権者の同意を得て同意の登記をすることにより、その後の買受人に賃借権を主張できる制度を作りました。

Q 民法はどのように規定しているのですか。

A 民法387条1項は「登記した賃借権は、その登記前に登記した抵当権を有するすべての者が同意し、かつ、その同意の登記のあるときは、これを以てその同意をした抵当権者に対抗することができる。」と規定しています。

Q 具体的には賃借人は何をすればよいのですか。

A 賃借人は、まず借りようとする不動産に賃借権の登記をしてもらうことです。

Q 地主、家主が賃借権の登記に応じるということは、これまではなかったことですが、簡単に応じてくれるでしょうか。

A これからは、賃借権の登記に応じないと借りる人がいないので、皆応じるようになるでしょう。

Q 次はどうするのですか。

A その賃借権の登記より前に登記されている抵当権者の全員の同意を得なければなりません。実際には仲介の不動産業者に頼むことになるでしょう。

Q どのような同意ですか。

A 「賃借権が先順位抵当権に優先するとの同意」です。

Q それを登記するには。

A 同意の登記は、賃借人と抵当権者全員の共同申請により行われることになると思います。地主、家主つまり抵当権設定者兼賃貸人は、登記申請の当事者にはなりませんが、事前に話をしておくほうが良いでしょう。

Q これで競売によって買受人に所有権が移転しても、賃借人は立退かなくてもよいのですか。

A そうです。


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